Har du kjøpt bolig med ulovlig hybel?

Informasjon fra Økland / 03.04.2017

Høyesterett har nylig avsagt en avgjørelse som har betydning for erstatningsutmålingen til kjøpere av boliger som har ulovlig utleiedel.

Saken gjaldt en boligselger som hadde unnlatt å opplyse kjøper om at de to utleiehyblene på boligens loft ikke var godkjent. Kjøperne hadde betalt 3,15 millioner kroner for boligen i 2013. I markedsføringen var det fremhevet fra selgernes side at hyblene genererte gode inntekter. For at en bolig lovlig skal kunne leies ut må den være godkjent av bygningsmyndigheten, det var ikke tilfelle i saken. Det ville koste om lag 1,6 millioner å sette hyblene i slik stand at bygningsmyndigheten ville godkjenne dem for varig opphold, som er et krav ved utleie.

Det var ikke tvilsomt at kjøper hadde krav på erstatning. Hovedspørsmålet i saken var om kjøperne kunne kreve erstatning ut fra hva det ville koste å sette loftet i slik stand at det kunne godkjennes for utleie (utbedringskostnadene), eller om de måtte nøye seg med erstatning for tapet boligen ville ha i markedsverdi (verditapet) som var 650 000 kroner.

Tingretten ga kjøper erstatning for utbedringskostnadene. Lagmannsretten for verditapet. Høyesterett flertall på tre dommere konkluderte med at kjøperne kunne kreve erstatning for verditapet.  Høyesterett vart den oppfatning at det var verditapet som ga uttrykk for kjøpernes direkte tap på grunn av mangelen.

I begrunnelsen viste Høyesterett til at de i andre saker har kommet til at verdifallet skal legges til grunn ved utmåling av prisavslaget etter avhendingsloven § 4-12, selv om verdifallet blir høyere eller lavere enn reparasjonskostnadene. Det ble også vektlagt at boligkjøper ville få en berikelse om man fikk erstatning tilsvarende utbedringskostnadene og valgte å selge videre uten utbedring. Dette fordi man ikke har noen plikt til å utbedre mangelen selv om man får erstatning som tilsvarer utbedringskostnadene. Les hele avgjørelsen her: http://www.domstol.no/globalassets/upload/hret/avgjorelser/2017/avgjorelser-mars-2017/sak-2016-1246.pdf

Dersom du har kjøpt en bolig med utleiedel som ikke er godkjent, bistår vi deg gjerne.

I så fall kan du ta kontakt med en av våre eksperter på avhendingsrett:

Tonje Møllerud

Tom Carsten Troberg

Stine Thorsen.